Sanatoria immobili non accatastati .

di: monica marras - Adoc - 26.02.2011
 

Il Governo ha varato un provvedimento volto alla regolarizzazione – ai fini fiscali - della posizione catastale degli immobili del paese. Una verifica condotta tra l’anno 2008 e il 2009,infatti, ha permesso di censire oltre due milioni di case fantasma. La manovra in questione decreta l’aggiornamento catastale, obbligando la denuncia – da parte dei proprietari intestatari catastali - degli immobili non dichiarati o ancora la segnalazione delle eventuali variazioni di consistenza o destinazione subite dalle proprietà nel corso degli anni (variazioni con e senza effetto fiscale). Considerando poi che sembra piuttosto assurda l’ipotesi di demolire – eventualmente – un immobile che è stato regolarizzato ai fini fiscali, è probabile che l’iniziativa preannunci un vero e proprio condono edilizio. In ogni caso, per aderire alla sanatoria e beneficiare della sanzione ridotta ad un terzo, gli interessati dovranno conformarsi alle disposizioni entro il 31 dicembre 2010. Avendo l’accatastamento previsto dalla manovra correttiva decorrenza 1 gennaio 2009, i proprietari degli “immobili fantasma” dovranno corrispondere allo Stato anche le tasse evase nel corso dei due anni. Nel caso in cui gli interessati non aderissero alla sanatoria, in base ai rilievi aerofotogrammetrici effettuati dall’Agenzia del Territorio – che termineranno entro settembre 2010 – , agli immobili non dichiarati verrà attribuita una rendita presunta e retroattiva da iscrivere transitoriamente in catasto. Quanto agli immobili difformi dalle planimetrie depositate al catasto, ne verranno preclusi la compravendita e l’ipoteca. La manovra correttiva è finalizzata ad arginare le difformità e a permettere che ciò che c’è concretamente sul territorio corrisponda a quello che risulta dal catasto, dalle pratiche edilizie e dagli uffici finanziari. L’aggiornamento catastale può altresì comprovare – nella costruzione di immobili o negli interventi alla consistenza degli stessi – l’assenza di regolari permessi edilizi o denunce di inizio attività e questo implica un’ulteriore esposizione a relative sanzioni. Si tratta di un dettaglio che potrebbe disincentivare – i molti che temono questa penale – dallo svolgere le pratiche di sanatoria catastale. Tuttavia, considerando le conseguenze, sembrerebbe davvero sconsigliabile. Sono moltissime le mappe catastali che non rispondono alla situazione reale di fatto, ma è anche vero che in moltissimi casi si tratta di difformità legittimate dalla Circolare delle Finanze n°3/3405 del 14 ottobre del 1989, la quale precisava che le variazioni senza effetto fiscale – che non provocavano mutamenti della consistenza o nell’attribuzione di categoria e classe - non andavano denunciate. Attualmente invece diventa necessario – soprattutto ai fini della compravendita e dell’ipoteca - dichiarare anche le modifiche più lievi come la formazione di un soppalco, lo spostamento di una porta o l’ampliamento di una stanza. Dal 1 luglio è prevista infatti una sanzione di “nullità degli atti di compravendita ed ipoteca” per tutti quegli immobili che non sono in regola con il catasto. Per procedere agli atti di compravendita e concessione di ipoteca si rende per tanto indispensabile l’esplicitazione della conformità rispetto alle planimetrie catastali. Gli atti devono contenere “l’identificazione catastale dell’unità immobiliare”, “il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto” e “la dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie”. E’ solo disponendo di questa documentazione che il notaio può procedere con gli atti menzionati. Questo sempre previa individuazione e verifica nei Registri Immobiliari dell’intestatario catastale dell’unità immobiliare in questione. Quanto agli immobili locati, una sanzione – di valore compreso tra il 120 ed il 240% dell’imposta dovuta per il contratto di locazione – spetterà invece al proprietario che al momento della stipula non ha esplicitato nel contratto la conformità dei dati catastali dell’immobile concesso in affitto.